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　　ManBetX万博体育网页版★◈，建筑节能实例绿色酒店建筑★◈。在酒店投资行业★◈，有这样一句老话★◈，“物业选对了★◈，酒店投资就成功了一半”★◈。目前来看★◈，经济型酒店★◈、中端酒店以及中高端酒店大多属于租赁物业★◈，自持/自建物业较少★◈。这就意味着★◈，租赁物业成了大多数投资人在酒店投资过程中遇到的第一道关卡★◈。

　　在与众多投资人的交流中★◈，次方点评发现租赁型物业中暗藏了很多大大小小的坑★◈，一些“致命性”的大坑甚至可能会让投资人的全部投入打了水漂★◈。因此★◈，综合既往投资人在物业租赁中踩过的坑★◈，次方点评整理了以下避坑指南★◈，希望能为行业提供一些帮助★◈。

　　对于酒店经营而言★◈，物业需要具备以下证件★◈：产权证明文件★◈、土地证★◈、房产证★◈、购房合同★◈、原始图纸以及一消验收合格意见书★◈。

　　特别需要注意的是★◈，物业产权性质需要得到市场监督部门许可★◈。国家明文规定★◈：医疗★◈、教育★◈、科研★◈、住宅不允许做酒店★◈，这类物业无法办理酒店营业执照★◈。此外★◈，还有很多其他性质的房子如园林★◈、交通★◈、仓储★◈、工业等能否做酒店★◈，则要向当地消防部门进行咨询★◈，然后再考虑是否租赁房产★◈。通常情况下★◈，只有商业性质和综合性质的物业才可以建酒店★◈。

　　判断物业适不适合开酒店★◈，答案就在房产证上★◈。与此同时★◈，一消验收合格意见书★◈，如果缺失这个证件★◈，物业就无法办理二消★◈，酒店就无法取得特种经营许可证★◈，无法开业★◈。

　　对于核心经营证件★◈，投资人必须眼见为实★◈。在次方点评采访的投资人中★◈，有些人就因为轻信了房东或者中介的吹捧★◈，认为这些核心证件可以通过所谓的走关系随意办理★◈。结果★◈，这些酒店最终因为核心证件的缺失★◈，无法投入营业★◈，给投资人造成巨大的损失★◈。

　　工业用地是厂房不可以办酒店★◈。国家对于用地性质的限制是强制性的★◈，开发商是没有权利更改的★◈。如果要在工业用地建设酒店蜜芽my77738★◈，政府不会办理相关手续的★◈，同时政府监察部门也会制止的★◈。即便是地方规划部门同意ManBetX万博体育★◈，也需将工业用地转变为商业用地★◈，并补交土地出让金★◈，然后再进行开发★◈，这样做才是合法的★◈。

　　国企物业★◈、房东和二房东★◈，这是投资人在选择物业所有人时的优先级排序★◈。不少投资人都认同★◈，租赁国企和央企持有的物业★◈，能享受一定的租金优惠条件★◈，且相对稳定★◈。以疫情期间为例★◈，国资物业会将租赁直接转给承租物业的酒店投资人★◈。

　　因为自身运营能力不是强项★◈，所以国企物业对租赁房的运营能力要求更高★◈。国企物业需要的不止是一家酒店★◈，更是一个物业的整体空间解决方案★◈。因此★◈，投资人需要具备一定的运营能力和招商能力★◈。

　　很多国企物业租赁周期不超过5年★◈，但是投资酒店理想租期在10-15年左右★◈。因此★◈，投资人会面临物业到期之后的续租问题★◈，即重新参加招投标★◈。这样一来★◈，物业存在被其他投资人拍走的风险★◈。但是5年时间★◈，可能一些投入较大的酒店才刚刚实现回本★◈，所以国企物业续租依旧存在一定的风险★◈。

　　物业租金是酒店投资的大头之一★◈，动辄上百万★◈，上千万★◈。不同于国企和央企这类公司★◈，自然人的一些债务情况可能公开的不多★◈。但是★◈，投资人一定要调查★◈，物业是否被抵押★◈。因为一旦被抵押的物业出现断供状况★◈，房子或被银行收回和拍卖★◈，影响酒店后续经营★◈。

　　为了推动物业出租进度★◈，一些房东会尽可能地放大物业的部分优势★◈，而对一些不足之处或潜在的周边不利条件避而不谈★◈。此前有投资人在采访中谈到★◈，距离物业不远处的一座关系到客源流量的大桥即将拆除重建★◈，但是自己在做物业相关调查时遗漏了这则公示信息★◈，最终导致酒店OCC在几年时间里都持续低迷难有起色★◈，甚至是屡创新低★◈。

　　一般情况下★◈，与二房东签订租房合同时★◈，要尽可能地将物业租期谈至15年以上★◈，同时需要格外谨慎物业租期只有8-10年的物业★◈。一方面★◈，物业租期越长★◈，越利于沟通免租期时间ManBetX万博体育★◈。另一方面★◈，较长的物业租期★◈，便于之后转手酒店★◈，分摊投资风险★◈。

　　一旦房东与二房东发生纠纷★◈，那么作为承租方的投资人不可避免地会被殃及ManBetX万博体育★◈。此前有投资人表示★◈，自己租赁的酒店物业二房东与房东产生了法律纠纷★◈，街道社区无法调和★◈，最终选择法律途径解决★◈，造成了一定的经营损失★◈。因此★◈，在其看来★◈，可以通过与物业周边商户的交流与沟通★◈，了解房东与二房东的相处情况★◈，提前规避风险★◈。

　　除此之外★◈，无论是与国企物业★◈、房东或是二房东合作★◈，还有极为重要的一点是用及时签订合同以保障投资人应有的权利★◈。在过程中★◈，投资人与房东可能会在口头上就部分条款达成一致★◈。所以★◈，签订合同一定要严谨★◈，必要时可以咨询专业的法务人员★◈。确定合同之后★◈，最好能去做个公证★◈。

　　此前★◈，有投资人因为二房东突然离世★◈，其子女在未告知的情况下解除了双方的合同★◈。在与大房东重新洽谈物业租约的过程中★◈，投资人未及时拟定合同并签字落章★◈。最终双方未能就新租约达成一致★◈，酒店日常经营受到干扰★◈，无奈只能选择法律途径解决★◈。因此★◈，不能忽视合同的合规性★◈，否则投资人不仅浪费时间和精力★◈，甚至还会赔本★◈。

　　在之前的采访中★◈，有投资人表示★◈，自己与房东在签约时达成了一些口头承诺★◈，没有仔细检查合同条款★◈。在酒店开业2年后★◈，房东开始频频找茬★◈，甚至指出合同上写的是“装修期”而不是“免租期”★◈，并要求投资人补缴装修期2个月的租金★◈。最终蜜芽my77738★◈，又以“长期拖欠”这2个月装修期的房租为由★◈，要求解除租赁关系★◈，并“赶走”了投资人★◈。

　　对于资深酒店投资人而言★◈，在租赁物业时★◈，会重点关注以下5大要点★◈：建筑结构★◈、平面布局★◈、物业格局★◈、基础设施★◈、消防基础★◈，最终完成租金支付★◈。

　　一些明显的物业缺陷或不利条件★◈，会导致不必要的酒店造价成本提升★◈，增加投资负担★◈。以下将对这些关键点进行具体分析蜜芽my77738★◈，为投资人的选择提供参考★◈。

　　酒店的建筑结构即房屋结构★◈，主要有框架结构★◈、剪力墙结构★◈、钢结构和砖混结构★◈。其中★◈，由混凝土梁承重的框架结构★◈，是酒店物业建筑的首选蜜芽my77738★◈。因为这种结构可以自由分割★◈，且排房整齐★◈，出房率高★◈。而且★◈，框架结构还有利于消防系统的重新改造★◈，其次可以选择剪力墙结构★◈。

　　一些资深投资人往往会要求房东出一个建筑结构检测报告★◈，检查一下楼板★◈、墙体★◈、梁柱这些结构是否足够坚固★◈，反之会要求对方在租金上做出一定的退步★◈。

　　酒店平面布局要考虑以下因素★◈，朝向★◈、风向★◈、交通★◈、消防★◈、出入口★◈、防噪音★◈、绿化等★◈。一般情况下★◈，酒店的客房要有好的景向★◈，尽可能使更多的客房拥有更好的景观★◈。所以一些位于高架桥或者是周边有废弃河流的物业★◈，可能就需要谨慎考虑★◈。

　　酒店物业的格局不仅会影响物业空间的使用率★◈，还会左右暗房数量★◈。毕竟★◈，没有窗户的暗房都会影响酒店房价★◈。结合过往经验来看★◈，一字型★◈、L型★◈、几字型和口字型物业的房型较好★◈，基本没有暗房★◈。但是回字型物业建设的酒店★◈，大概率会产生三分之一的暗房★◈。因此★◈，要尽可能地规避★◈。

　　租赁房产的过程中★◈，房子的基础设施会关系到总体投资★◈，每一项设施的情况都影响到租金谈判问题★◈。而且★◈，这些基础设施投资成本较高★◈，且施工周期相对较长★◈。所以★◈，投资人可以请专业团队来进行检查★◈，推动租赁谈判★◈。

　　根据既往酒店投资人的反馈★◈，停车★◈、热水★◈、排污以及机电系统都需要与房东一一确认★◈。如果基础设施存在缺陷★◈，可以与房东就改造成本问题进行沟通★◈，通过降低整体房租★◈，弥补完善改造这些设施的投入★◈。除此之外蜜芽my77738★◈，还要关注物业一楼是否有独立大厅和可直通房间的独立电梯等具体设备★◈。

　　关于酒店消防的重要性★◈，在《开业延迟★◈，损失惨重★◈，轻视酒店消防的后果太严重》一文中已经做了详细介绍★◈，此处不再赘述★◈。除了要求房东必须持有一消验收合格意见书之外★◈，还要检查物业是否配备了消防水池等消防相关硬件★◈。原因无他蜜芽my77738★◈，这些消防设备造价较高蜜芽my77738★◈，会直接影响投资成本★◈。

　　在经过了上述一系列流程之后★◈，就来到了物业租赁的尾声★◈，租金洽谈★◈。严格来说★◈，一般租金的多少★◈，可能在投资人最初接触物业时★◈，就已经有个大概★◈。但是★◈，经过投资人甚至是一些品牌开发人员的详细测算表★◈，对租金有了更具体的要求★◈。当然★◈，地区不同★◈，房价也有所差异ManBetX万博体育★◈。

　　对于新手投资人和初次布局其他城市的投资人而言★◈，需要先对当地物业租金摸底★◈。尤其值得注意的是★◈，一些一线和新一线投资人★◈，不能以自己所在城市的物业租金★◈，作为衡量其他位于中部的新一线★◈、二线及三四线城市的租金标杆★◈。而是应该先了解当地的物业租金整体水平★◈，再做具体投资决策★◈。

　　在次方点评的采访稿件中★◈，不少资深投资人都对自己所在城市的租金做了分享★◈。例如★◈，在重庆核心商圈★◈，租金大约在60-70元/平米/月★◈，在周边区县物业较合适的租赁范围是20-30元/平米/月★◈。据杭州投资人介绍★◈，在杭州核心地段★◈，租金在75元/平米/月★◈，是个相对合理的数值★◈。

　　需要警惕的一点是★◈，租金的高低★◈，不是投资人决定是否租赁该物业的唯一标准★◈。物业的租金不仅会受商圈位置的影响★◈，还与物业本身的状态以及房东能为其提供的资源与服务有关★◈。

　　此前★◈，一位投资人表示★◈，虽然自己看中的物业租金偏贵★◈，但是考虑到其交通便利蜜芽my77738★◈，周边配套设施丰富★◈，加上物业产权清晰★◈，还是爽快地签下了★◈。这家酒店开业一年以后★◈，各项经营数据均超过预期★◈。显然★◈，这为这家酒店未来的投资开了个好头★◈。

　　如果一个物业各方面都很不错★◈，但是依旧没有投资人租赁的话★◈，那就要谨慎★◈。因为这样的物业可能是馅饼★◈，但也可能是陷阱★◈。有投资人在采访表示★◈，自己曾在这类“完美型物业”中踩过坑★◈。

　　此外★◈，一些资深投资人表示★◈，自己对于中介释放出来的物业十分谨慎★◈，几乎不会考虑★◈。因为这种物业★◈，一般经过几轮投资人的抬价★◈，价格高于市场价★◈，没有什么性价比可言★◈。

　　最后★◈，需要注意的是★◈，投资人一定要重视免租期的谈判★◈，由于南北方有气候差异★◈，北方要特别注意冬季施工问题★◈，其他普遍的情况★◈，要注意节假日施工问题★◈，还有自身设计★◈、施工队选择的时间等问题★◈，这些都会影响到整体的装修时间★◈，免租期越长★◈，对投资人越有利★◈。

　　正如开头所提★◈，租赁型物业是大多数投资人必经的第一道难关★◈，其中暗藏了种种可见或不可见的坑★◈。在这样一个关键性的环节★◈，投资人需要格外小心谨慎★◈，尽可能地规避陷阱★◈，减少不必要的投资成本损失ManBetX万博体育★◈，方能为之后的酒店投资开个好头★◈。