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　　ManBetX万博体育赞助皇马✿ღ◈，万博·(ManBetx)全站APPManBetX万博体育网页版✿ღ◈，ManBetX(万博体育)智能建筑节能✿ღ◈。绿色工厂建筑✿ღ◈，国际绿建筑案例✿ღ◈。十几年来✿ღ◈，商业综合体大批涌现在各级的城市圈中✿ღ◈，以城市综合体的建成形成了城市中心或副中心✿ღ◈。随着国内城市以“核心城市”向外拓展的“二次城市化”同时✿ღ◈，人口“数量红利”也开始转向“质量红利”✿ღ◈。城市综合体的新命题是什么呢？

　　在城市化的进程中✿ღ◈，商业中心从单体百货到综合功能具备的综合体✿ღ◈，经历了从以“资本ManBetX万博✿ღ◈、现金”（销售回现金流为其中主要诉求之一）为核心✿ღ◈，开始转变到以商业综合赢利为中心✿ღ◈，也就是商业地产的开发开始逐步回归到“资产✿ღ◈、运营”为核心本源✿ღ◈。人们开始理解到✿ღ◈，商业地产开发的初心✿ღ◈， 其实质——应该是赢得“消费者”的心✿ღ◈。

　　消费者年轻化（90后✿ღ◈、00后）✿ღ◈、让消费者愿意走出网络商城✿ღ◈，这些顾客的特点和要求✿ღ◈，使得“体验化”是商业中心必须关注的课题✿ღ◈。一个好的商业地产项目的开发是需要在定位✿ღ◈、概念规划建筑设计✿ღ◈、物业运营每个阶段都有理性的分析和落地策略✿ღ◈。商业地产开发目的是用以经营性为主还是销售性为主？但无论那种定位策略✿ღ◈，其最终都离不开产业（业态组合适对销）✿ღ◈、物业（规划布置合理）ManBetX万博✿ღ◈、营业（运营适应性持续）✿ღ◈，这样商业地产才有价值的可持续✿ღ◈。{如有商业综合体设计需求✿ღ◈，请搜索✿ღ◈：万维设计}

　　新城区商业核心也应是有别于都市核心圈的商业体✿ღ◈。这次小编分享的是聊城祥光新城商业项目的规划设计✿ღ◈，期以阐述商业地产设计时✿ღ◈，关注商业体验化的场所精神✿ღ◈、关注商业运营价值特性✿ღ◈，需解决的动线✿ღ◈、节点✿ღ◈、空间性能价值✿ღ◈、以及所承载的空间属性相关联的设计问题思路✿ღ◈。

　　新城位于聊城市城区南部一女被两根凶猛挺进视频✿ღ◈，阳谷县以北ManBetX万博✿ღ◈，北至聊城25公里✿ღ◈，南至阳谷县15公里✿ღ◈。新城片区14平方公里✿ღ◈，规划承载8-10万人✿ღ◈。新城与主城联系的交通动脉为双向十二车道的聊阳路✿ღ◈，也是拟建核心功能区的新城外部车客流的联系动脉✿ღ◈。

　　本商业项目是在其核心功能区拟建4 -5万平集中商业✿ღ◈、4万平街区✿ღ◈。项目共约10万方体量✿ღ◈，不仅是新城片区的商业核心✿ღ◈，也将辐射到10公里外的片区✿ღ◈。

　　商业项目周边的交通资源ManBetX万博✿ღ◈、功能业态以及客流资源是其最基本的设计条件✿ღ◈，也即先研究✿ღ◈：车从哪里来✿ღ◈、什么人会来✿ღ◈、人从哪里来✿ღ◈、人来干什么的问题✿ღ◈。这也是设计商业外部动线的初始条件✿ღ◈，是商业外部属性一女被两根凶猛挺进视频✿ღ◈、功能分区的条件✿ღ◈。我们称之为设计外部三点三线与空间✿ღ◈。

　　所谓三点三线是客流集散点✿ღ◈、物流集散点✿ღ◈、车流集散点以及与之对应的动线关系✿ღ◈，而外部空间设计是解决不同的商业性能属性和空间场所属性问题✿ღ◈。比如大型主干道路适宜于大体量商业空间✿ღ◈，同时也需要昭示性的商业立面✿ღ◈，而小型的道路条件往往适宜于情景化的商业空间✿ღ◈，如果有外部景观资源✿ღ◈，所对应的商业空间也应该特别针对性设计✿ღ◈。

　　光明大道是联系新城南北区域的交通干道✿ღ◈，和祥光路一起成为商业地块的重要外部交通联系✿ღ◈、形象昭示性功能的主要道路✿ღ◈。项目地块的光明大道东侧是拟建商业街区以及即将建成的综合医院✿ღ◈，而地块西侧为休闲广场✿ღ◈、展览馆属性✿ღ◈，北侧为办公✿ღ◈、酒店功能✿ღ◈，南侧为已建的住宅片区✿ღ◈。南边及东侧是项目主力消费圈的客流来向✿ღ◈。

　　项目拟建约十万方的体量规模✿ღ◈，包括综合商业MALL和街区商业✿ღ◈，按人均0.8-1.2平米测算✿ღ◈，本项目应为祥光新城的核心商业圈✿ღ◈。

　　不管是MALL还是街区✿ღ◈，其商业设计同样离不开业态性质✿ღ◈、空间动线ManBetX万博✿ღ◈、运营适应性三个问题✿ღ◈。即使是用于销售型的物业✿ღ◈，也应该符合这些基本原则的合理性✿ღ◈。不少开发商立项时✿ღ◈，只有一个诉求——就是“商铺全卖回现金”✿ღ◈。销售型商铺通常会切割成小单元以求“总价低✿ღ◈、好去化”✿ღ◈，尤其是全销型✿ღ◈，没有规划运营时的蓄客类主力店✿ღ◈、次主力店✿ღ◈，清一色的小商铺往往好卖不好经营✿ღ◈。建成后坪效低下✿ღ◈，无法解决“蓄客”（招揽顾客流量）商铺与“蓄金”（高租金招财）商铺的组合✿ღ◈，业态组合难✿ღ◈、商家经营不持续✿ღ◈，最后惨淡萧条✿ღ◈、人去楼空✿ღ◈，最终也无法体现商业的真正价值✿ღ◈。

　　运营利好是商业的本质核心✿ღ◈。不管是经营为主✿ღ◈，还是销售为主✿ღ◈，是MALL或是街区等空间形式✿ღ◈，也同样应考虑在未来招商经营利好为原则✿ღ◈，对“蓄客”商铺与“蓄金”商铺的有效搭配✿ღ◈，形成不同属性的业态规划✿ღ◈。主题化✿ღ◈、娱乐化✿ღ◈、新业态是定制商业的诉求✿ღ◈。没有特点特色的商业是没有竞争力的✿ღ◈。项目通过商业自持商业MALL和街区之间组合✿ღ◈，错位互动✿ღ◈。同时以商业IP主题化✿ღ◈、文化体验作为商业空间的设计主题✿ღ◈，形成新城商业中心的特色✿ღ◈。{如有商业综合体设计需求✿ღ◈，请搜索✿ღ◈：万维设计}

　　商业MALL总体地上体量4-5万平米✿ღ◈。如此中等规模的商业中心✿ღ◈，如果按完全集中化设计的方法✿ღ◈，会缺少新城属性的体验感✿ღ◈，所以在不同的方案尝试中✿ღ◈，我们最终推荐的是体验化✿ღ◈、情境化与集中空间的结合形式✿ღ◈，即✿ღ◈：采用集中MALL✿ღ◈、情景BLOCK围合中心商业庭院的空间组合✿ღ◈。以形成低集人口密度✿ღ◈、近郊新城的特色商业形态✿ღ◈。提倡慢生活✿ღ◈、情感化的商业体验✿ღ◈。

　　在临东侧光明大道ManBetX万博✿ღ◈、南面祥光路设计集中而昭示性强的立面形态一女被两根凶猛挺进视频✿ღ◈，也是商业MALL的城市性表达面✿ღ◈。西侧靠近中兴广场处设置以餐饮等休闲主力店为业态的情景BLOCK✿ღ◈，结合每层的甲板绿色休闲平台✿ღ◈，形成外部广场人流与内部商业内庭的充分互动和交流✿ღ◈。北侧具备昭示性✿ღ◈、人流量均较弱的特性✿ღ◈，规划设计以超市✿ღ◈、儿童游乐等生活型主力店的形式空间✿ღ◈，形成带动东南侧金银铺的商业动线✿ღ◈。同时北侧也是主要服务性动线的落位空间✿ღ◈。

　　西街角的入口广场✿ღ◈、西侧通透可穿越的情景广场✿ღ◈、中心中庭广场✿ღ◈。过大的广场会削弱步行通达性和消费冲动✿ღ◈，而过小的广场又不能解决集散和引导作用✿ღ◈，广场的尺度也是设计应充分考量的问题✿ღ◈，应在高宽比✿ღ◈、视觉距离和空间性能之间形成良好的匹配✿ღ◈。

　　以近北侧三个面的三个车行出入（实施中可分进出口单控）✿ღ◈，以避免来店的排队✿ღ◈、出店的拥挤状况✿ღ◈。物流集散点✿ღ◈：结合主力店以MALL的北面为主✿ღ◈。

　　在综合性商业以及城市综合体的设计中✿ღ◈，核心空间往往承载了属性一女被两根凶猛挺进视频✿ღ◈、特色✿ღ◈、记忆的复合功能✿ღ◈，也是综合体的代言场所✿ღ◈，不同的综合体也有着不同空间方式的表达✿ღ◈，但往往都是商业场所的核心纽带✿ღ◈。商业半露天的中庭和共享甲板是情景化商城的空间核心✿ღ◈，以可视✿ღ◈、可达✿ღ◈、互动✿ღ◈、自然生态为原则✿ღ◈，形成室外空间室内化✿ღ◈、室内空间室外化的边界互融✿ღ◈，同时也增加了空间灰度价值✿ღ◈、商业软性价值✿ღ◈。

　　在中央枢纽广场✿ღ◈，可按季节✿ღ◈、月周✿ღ◈、时段布置不同的商业空间氛围展秀✿ღ◈，灯光秀✿ღ◈、音乐秀✿ღ◈、汽车秀✿ღ◈、粉丝秀✿ღ◈、喷泉秀✿ღ◈，网红展✿ღ◈、儿童展✿ღ◈、家具展✿ღ◈、电影展✿ღ◈、时装展……面对日益发达的网商✿ღ◈，体验性✿ღ◈、参与性空间是实体商业的必要✿ღ◈、必需空间✿ღ◈，类似的客商互动空间是内外聚散✿ღ◈、商家分享的核心✿ღ◈，自然也是商业的精神场所之核心✿ღ◈。

　　在内部平面布置上✿ღ◈，以一条主动线联系各商店铺✿ღ◈，“金角银边草肚皮✿ღ◈，扁担扛提升机”将主力店✿ღ◈、次主力店放在平面较深✿ღ◈、楼层较高的位置✿ღ◈，以带“蓄客店铺”带动✿ღ◈、提升“蓄金店铺”的人流商业价值✿ღ◈。同时在空间上对室内✿ღ◈、室外商业情景进行立体互动✿ღ◈。

　　商业街区是宽60-70米✿ღ◈，长约150-200米的两个长形地块✿ღ◈，是街区的适宜尺度✿ღ◈。街区东临综合医院✿ღ◈，西临光明大道以及商业MALL✿ღ◈。光明大道的交通主干道的属性使其两侧的商业互动性小于昭示性一女被两根凶猛挺进视频✿ღ◈，商业MALL与商业的人流互动主要是通过路口的节点广场集散点完成✿ღ◈，很难形成人流的无缝穿梭✿ღ◈。形象的昭示性却变得相对首要✿ღ◈，需要向顾客昭明MALL和街区的属性特点✿ღ◈，以形成商家的错位经营和属性的互补✿ღ◈。

　　在商业街区的设计中✿ღ◈，西侧采用相对完整的空间体量✿ღ◈，同时西侧沿街广场与北侧广场解决一部分停车与车辆进出聚散点✿ღ◈。而面对综合医院的一侧则采用可互动性更强✿ღ◈、可达性强✿ღ◈、空间趣味强的商业空间形态✿ღ◈；南北两个地块中间设立中心步行形象广场✿ღ◈，并通过南北入口广场节点联系商业片区✿ღ◈，不同的广场体验感以形成人流的引导和聚集✿ღ◈。

　　在形态上采用传统和现代结合的手法✿ღ◈，街道空间主次结合✿ღ◈、宽窄结合✿ღ◈、收放结合✿ღ◈，以利于不同业态的组合运营✿ღ◈，也拥有特色鲜明的商业空间属性✿ღ◈。街区设计也应遵循“金角银边草肚皮✿ღ◈，扁担扛提升机”的原则✿ღ◈，将主力店铺✿ღ◈、目的性消费的店铺放在蓄客的位置与高位楼层✿ღ◈，以带动租金相对较高的“蓄金商铺”✿ღ◈：金铺✿ღ◈、银铺✿ღ◈。